Vorlage an den Landrat
| Geschäfte des Landrats || Parlament | Hinweise und Erklärungen |
Vorlage an den Landrat |
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| Titel: | Kantonales Laboratorium in Liestal: Umwidmung und Ersatzbeschaffung | |
| vom: | 21. Juni 2005 | |
| Nr.: | 2005-179 | |
| Bemerkungen: | Inhaltsübersicht dieser Vorlage || Verlauf dieses Geschäfts |
7. Kosten und Finanzierung
7.1 Mietkosten
Gemäss Geschäftsmietvertrag setzt sich der jährliche Netto-Mietzins aus der Grundmiete für Gewerberäume core + shell, Technikräume, Autoabstellplätze, der Amortisation des Mieterausbaus in 15 gleich hohen, jährlichen Amortisationszahlungen und der Verzinsung des Mieterausbaus zusammen.
Grundmiete
Gemäss Geschäftsmietvertrag beträgt der jährliche Netto-Mietzins:
| - Gewerberäume core + shell | CHF 394'822.-- |
| - Technikräume | CHF 23'900.-- |
| - Autoabstellplätze | CHF 40'200.-- |
| Total Grundmiete jährlich (core + shell) | CHF 458'922.-- |
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Preisbasis für die Grundmiete core + shell ist der Landesindex der Konsumentenpreise, Stand bei Mietbeginn (Basis, Mai 2000 = 100 Punkte).
Mieterausbau
Gemäss detaillierter Kostenberechnung für den Mieterausbau der Räume für die Bedürfnisse des Kantonslaboratorium wird folgendes Budget kalkuliert (Kostengenauigkeit +/- 10%):
| BKP 2 | Gebäude | CHF 1'911'100.-- |
| BKP 3 | Betriebseinrichtungen | CHF 2'508'900.-- |
| BKP 5 | Baunebenkosten | CHF 1'205'000.-- |
| Total Projekt Mieterausbau | CHF 5'625'000.-- | |
| Reserve Mieter | CHF 280'000.-- | |
| Total Kostenbudget Mieterausbau | CHF 5'905'000.-- | |
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Kantonslaboratorium Mietkosten
(Verzinsung gemäss Zinssatz BLKB für 1. Hypotheken auf Geschäftsliegenschaften)
| - Grundmiete core + shell | CHF 458'922.-- |
| - Amortisation Mieterausbau (jährlich, über 15 Jahre) | CHF 393'667.-- |
| - Verzinsung (Berechnung per 1.7.2005, zu 3 3/4%) | CHF 221'438.-- |
| Total Miete Kantonslaboratorium, Jahr 1 von | CHF 1'074'027.-- |
| und gestaffelt reduzierend bis ins Jahr 15 auf | CHF 867'351.-- |
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Nach der Leistung sämtlicher Amortisationszahlungen entfällt ebenfalls die Verzinsung des Mieterausbaus d.h. die Amortisation des Mieterausbaus ist gemäss Mietvertrag in 15 gleich grossen Tranchen von CHF 393'667.-- zu leisten, die Verzinsung reduziert sich von CHF 221'438.-- im ersten Jahr stufenweise auf CHF 0.- nach 15 Jahren. Ab dem 16. Jahr fallen jährlich nur noch die Kosten für die Grundmiete core + shell im Betrag von CHF 458'922.-- an.
| Total Miete Kantonslaboratorium jährlich, Jahr 16-35 | CHF 458'922.-- |
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7.2 Einmalige Investitionskosten
Für die Ausrüstung der Räume mit Mobiliar, Kleininventar, Telefonie und EDV-Komponenten wird folgender Einrichtungskredit gemäss Auflistung benötigt:
| - Telefonie, EDV-Komponenten | CHF 180'000.-- |
| - Abwasserneutralisation | CHF 165'000.-- |
| - Mobiliar, Kleininventar | CHF 290'000.-- |
| - Umzugskosten, diverses | CHF 40'000.-- |
| Total Einrichtungskredit | CHF 675'000.-- |
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Preisbasis für den Mieterausbau und die einmaligen Investitionskosten bildet der Zürcher Baukostenindex April 2005, resp. für den verbleibenden Amortisationsbetrag der jeweils gültige variable Zinssatz der Basellandschaftlichen Kantonalbank für 1. Hypotheken auf Geschäftsliegenschaften.
7.3 Beiträge Dritter
Es sind keine Beiträge Dritter zu erwarten. Planung, Bereitstellung von räumlichen Ressourcen und Fazilitäten für Kantonale Laboratorien sind einzig Sache des Kantons.
7.4 Folgekosten
Betriebliche Folgekosten (Personalkosten, Erträge, Einsparungen)
Mit der Ersatzbeschaffung ergibt sich weder eine Änderung des Leistungsauftrages noch der Aufgabe für das Kantonale Laboratorium (KL). Ebenfalls erfolgt kein Wachstum der Nutzflächen, es ist auch nicht mit einer Veränderung des betrieblich notwendige Personalbestandes zu rechnen.
Bauliche Folgekosten (Energie, Wartung, Unterhalt)
Durch die Verlegung des KL ins Objekt "futuro" der BGV wird eine bestehende Nutzung aufgehoben bzw. eliminiert. Der zusätzliche Aufwand für Wartung, Unterhalt wird sich durch die bisherige minimale Instandhaltung (Sofortmassnahmen bei Versagen von Komponenten) der Baustruktur und Gebäudetechnik nach Verwirklichung der Ersatzbeschaffung mindestens neutralisieren durch den Wegfall dieser Folgekosten am alten Standort. Im Gegenteil, durch die zweckmässigeren Laboreinrichtungen, die gesetzes- und zeitgerechte Gebäudehülle resultiert eine Aufwandreduktion durch geringere Energiekosten gegenüber dem heutigen Zustand.
Wird das Kantonale Laboratorium nicht verlegt, so sind am alten Standort jährlich grössere Sanierungsschritte in die bauliche Infrastruktur in der Grössenordnung von ca. CHF 9 Mio. auszulösen. Dringend steht der Ersatz der Energiezentrale an. Die zuständigen Instanzen haben die bestehende Wärmeerzeugung seit langem abgesprochen. Im Weiteren ist der Ersatz der Gebäudehülle aus gesetzlicher und baulicher Sicht vorzunehmen. Diese Massnahmen waren bereits in der Vorlage 1998/23 beantragt und durch den Landrat bewilligt.
Ebenfalls sind umfassende Asbestsanierungen notwendig, die zwangsläufig zu einer Erneuerung des Innenausbaus und der Laboreinrichtungen führen. Laboreinrichtungen, die notabene mittlerweile das Ende ihrer Gebrauchstauglichkeit erreicht haben. Diese Massnahmen führen zu weiteren Investitionen von CHF 4 bis 6 Mio.
Auswirkungen auf den Finanzplan des Kantons Basel-Landschaft
Quelle: Entwicklung Finanzplan
Kalkulationsschema der jährlich wiederkehrenden Folgekosten (laufende Rechnung)
| - Entlastung Abschreibung best. Liegenschaft durch Verkaufserlös, | |
| CHF 1.6 Mio. über 35 Jahre | - CHF 45'714.-- |
| - Mietzins core + shell bei einer Lebensdauer von 35 Jahren | CHF 458'922.-- |
| (Mietvertrag: 15 Jahre fest, Optionen 2 x 5 und 10 Jahre) | |
| - Amortisation Mieterausbau (CHF 5'905'000.00, über15 Jahre) | CHF 168'714.-- |
| 1.-15. Jahr CHF 393'667.-- | |
| 16.-35. Jahr Abschreibung entfällt | |
| umgerechnet auf 35 Jahre | |
| - Verzinsung (1.7.2005 zu 3 3/4%) | CHF 47'451.-- |
| 0.5 des Budgets Mieterausbau über 15 Jahre, | |
| umgerechnet auf 35 Jahre (Budget CHF 5'905'000.--) | |
| - Unterhalts- und Gebäudekosten | CHF 0.-- |
| (keine Veränderung gegenüber bisherigen Instandhaltungskosten) | |
| - Betriebskosten | - CHF 50'000.-- |
| (geringere Energiekosten, gleiche Personal- und Sachressourcen wie heute) | |
| Total jährliche Folgekosten Mietlösung | CHF 579'373.-- |
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Falls keine Ersatzvornahme erfolgt, ist in einem ersten Schritt mit insgesamt ca. CHF 9 Mio. Sanierungs- und Instandsetzungskosten, in einem zweiten Schritt mit ca. CHF 4 Mio. für weitere Sanierungen und Erneuerungen der Laboreinrichtungen zu rechnen.
Mit den dadurch resultierenden jährlich wiederkehrenden Folgekosten ist die Funktions- und Gebrauchstauglichkeit für weitere 35 Jahre der heutigen Anlage garantiert. Wesentliche Verbesserungen in Bezug auf moderne Labortechnik und Nutzungsflexibilität für veränderte Bedürfnisse finden nicht statt.
Diese Investition verursacht kalkulatorische jährliche Folgekosten in der Grösse von:
| - Kalkulatorische Abschreibungen bei einer Lebensdauer | CHF 371'428.-- |
| von 35 Jahren | |
| - Kalkulatorische Zinskosten | CHF 325'000.-- |
| 5% auf 0.5 des Investitionsvolumens | |
| - Unterhalts- und Gebäudenebenkosten | CHF 0.-- |
| (keine Veränderung gegenüber bisherigen | |
| minimalen Instandhaltungskosten) | |
| - Betriebskosten | - CHF 40'000.-- |
| (geringere Energiekosten) | |
| Total jährliche Folgekosten Sanierungslösung | CHF 656'400.-- |
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Gegenüberstellung Variante "futuro" gegenüber der Variante
"Verbleib am bisherigen Standort" (Sanierungslösung):
| Total jährliche Folgekosten Projekt Einmietung | CHF 579'373.-- |
| Total jährliche Folgekosten Sanierung und Instandsetzung | |
| Liegenschaft Hammerstrasse 25 | |
| (Gewährleistung Gebrauchstauglichkeit) | - CHF 656'400.-- |
| Jährliche Minderkosten bei Einmietungslösung | - CHF 77'027.-- |
| gegenüber einer Lösung am bisherigen Standort | =========== |
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