Vorlage an den Landrat

9. Baurechtsvertrag

Die Einwohnergemeinde Basel wird als Grundeigentümerin einen Baurechtsvertrag mit den künftigen Eigentümern des Neubaus - die Kantone Basel-Stadt und Basel-Landschaft - abschliessen. Zentrale Elemente des Baurechtsvertrages sind die Bestimmung des Landwertes, die Festlegung der Methode für die Berechnung des Baurechtszinses sowie der Beginn und die Laufzeit. Für die Erarbeitung von Entscheidungsgrundlagen haben die beiden Regierungen eine bikantonale Arbeitsgruppe eingesetzt, die für ihre Arbeit einen gemeinsam bestimmten externen Berater beigezogen hat.




9.1 Landwert


Von einem Vergleich mit effektiv bezahlten Bodenpreisen, die sowohl in Lage, Grösse, Überbaubarkeit und Standort vergleichbar sind, wurde mangels gehandelter Grundstücke und Vergleichszahlen abgesehen. Auch die Ermittlung des relativen Landwerts 11 bezogen auf das Siegerprojekt wurde verworfen, da der Landwert für den Spitalbau, resultierend aus den Baukosten des gewählten Projektes massiv höher lag als ein Landwert an gleicher Lage mit vergleichbar hohem Nutzungspotential, jedoch überbaut mit wirtschaftlich frei erzielbaren Erträgen (zum Beispiel mit Wohn- oder Büronutzung).


Für die Bestimmung des Landwertes wurde deshalb ein theoretisches Vergleichsobjekt zugezogen. Es stellte sich die Frage, welche Art alternativer Überbauung (Wohn- und Büronutzung) an dieser Lage und unter Berücksichtigung des bestehenden Umfeldes realistisch wäre. Eine Zone 5a wurde als wahrscheinlichste Alternativnutzung erachtet. Basierend auf diesen Annahmen wurde in der Folge der Landwert bestimmt.


Der gemeinsam in der bikantonalen Arbeitsgruppe ermittelte Landwert wurde auf Grund von Ertragswertberechnungen und unter Berücksichtigung der umliegenden Zone 5a sowohl mit Wohnnutzung als auch mit Geschäfts- und Büronutzung festgelegt.


Die Ermittlung des Landwertes basiert auf folgenden Grundlagen:

Die Ergebnisse der beiden Berechnungsvarianten lagen sehr nahe beieinander:

Die beiden Regierungen legten im Januar 2005 einen Landwert von CHF 2'500.- pro m 2 für baureifes Land am vorgesehenen Standort fest. Der Begriff `baureif` steht für mängelfreies, überbaubares Land, d.h. konkret im Falle des Neubaus UKBB der Zustand nach dem Rückbau der bestehenden Gebäude inkl. Altlasten (des alten Frauenspitals) auf dem Bauareal.


Als Variante dazu könnte der Landwert reduziert werden, falls das Land inklusive heutigen Bauten übernommen würde. Die Rückbaukosten betragen CHF 5,3 Mio. (siehe Ziff. 7.2). Laut folgender Rechnung könnte der Landwert um folgenden Betrag nach unten korrigiert werden: CHF 5'300'000.- : 10'000 m 2 = CHF 530.- pro m 2 . Somit ergäbe sich ein Landwert für bebautes Land (inklusive der heutigen Bauten und Anlagen) von CHF 1'970.- pro m 2 . Damit wäre jedoch die Berücksichtigung der Rückbaukosten von CHF 5,3 Mio. im Baukredit verbunden.


Bei einem Landwert von CHF 2'500.- pro m 2 für baureifes und mit einem Flächenbedarf von 10'000 m 2 resultiert ein Gesamt-Landwert von CHF 25,0 Mio. Zum Flächenbedarf sind ebenso die Ausführungen unter Ziff. 9.4 zu beachten. Der Landwert widerspiegelt einen für innerstädtische Verhältnisse angemessenen Preis. Der höhere Landwert an zentraler Lage im Verhältnis zu einem Standort ausserhalb der Stadt wird im Fall des Neubaus UKBB überkompensiert durch zahlreiche medizinische und betriebliche Synergien, die sich durch die Nähe zum USB ergeben (vgl. die Ausführungen unter Ziff. 5.3. Diese Synergiegewinne waren ausschlaggebend für den Standortentscheid auf dem Areal 'Schällemätteli' (siehe Ausführungen unter Ziff. 2.2).


Der nominell festgelegte Landwert bedarf einer periodischen Anpassung. Deshalb wird er gleichzeitig mit der wiederkehrenden Festlegung des Baurechtszinses nach den oben stehenden Grundsätzen gemeinsam (d.h. bikantonal) neu ermittelt.




9.2 Baurechtszins


Als Methode für die Festlegung des Baurechtszinses wird eine Anlehnung an die vom Kanton Basel-Landschaft emittierten langjährigen Staatsanleihen vorgenommen. Diese Lösung beruht auf der Überlegung, dass durch den Baurechtsvertrag ein Kapital in zweistelliger Millionenhöhe für den Kanton über Jahrzehnte gebunden ist. Bei Bedarf muss „Ersatzkapital" durch die Emission einer Staatsanleihe beschafft werden. Neben den Zinskosten müssen auch Emissionskosten, die bei der Lancierung einer entsprechenden Staatsanleihe anfallen würden, berücksichtigt werden.


Diese Methode erhielt den Vorzug gegenüber den üblichen in den Kantonen Basel-Landschaft und Basel-Stadt angewandten Methoden insbesondere darum, weil sie im Vergleich zu den anderen Methoden zu einem leicht tieferen Baurechtszins führt. Zudem sollte sie bei den periodischen Anpassungen des Baurechtszinses nicht zu Diskussionen führen.


Da die Höhe des Zinssatzes für eine öffentliche Kapitalaufnahme durch den Kanton Basel-Landschaft vom Zeitpunkt der Emission abhängig ist, lässt sich heute noch nicht sagen, wie hoch der Baurechtrechtzins für die erste Laufzeit (ab 1. Juli 2007) sein wird. Aktuelle Offerten vom 8. März 2005 ergeben einen Zinssatz (unter Berücksichtigung der anfallenden Emissionskosten) von 2,5% für eine Laufzeit von 10 Jahren.


Auf dieser Basis beträgt der jährliche Baurechtszins CHF 625'000.- (2,5% von CHF 25 Mio. Landwert). Der Baurechtszins während der Bauphase wird dem Baukredit belastet und beträgt bei Annahme einer Bauzeit (nur Neubau, ohne Rückbau) von 2 1/2 Jahren rund CHF 1,7 Mio. (vgl. Ausführungen unter Ziff. 7.1.3). Der definitive Baurechtszins wird jedoch im Jahre 2007 mit dem Start des Baurechtsvertrages festgelegt.


Die Baurechtszinsen werden künftig wie die Kapitalzinsen und Abschreibungen der erfolgten Investitionen für den Neubau (inkl. Betriebseinrichtungen und Mobilien) der Betriebsrechnung des UKBB belastet.




9.3 Beginn und Laufzeit


Der Baurechtsvertrag tritt mit Baubeginn und bei vorliegender Baubewilligung, d.h. nach Abschluss des Rückbaus der bestehenden Gebäude auf dem Bauareal, in Kraft. Die Einwohnergemeinde Basel wird nach heutigem Terminplan am 1. Juli 2007 das Grundstück in baureifem Zustand der Bauherrschaft übergeben können.


Die Baurechtszinsen für eine geschätzte Bauzeit von 21/2 Jahre (Annahme von Mitte 2007 bis Ende 2009) werden im Baukredit berücksichtigt (vgl. Ausführungen unter Ziff. 7.1.3).


Die Laufzeit des Baurechtsvertrages orientiert sich an den Abschreibungsmodalitäten für Spitalbauten, muss aber mindestens 30 Jahre betragen. Gemäss heutiger verbindlicher Regelung von H+ (Verband der Spitäler der Schweiz) sind langfristige Anlagen wie die Gebäude mit einem linearen Satz von 3% pro Jahr abzuschreiben. Im Vertrag sind Vertragsverlängerungen seitens der Baurechtsnehmer über die Zeit der Abschreibungsdauer hinaus und vorzeitige Kündigung mit Heimfall als Optionen zu regeln.




9.4 Übertragung des Grundstücks vom Verwaltungs- ins Finanzvermögen


Wie erwähnt erstellen die beiden Kantone als einfache Gesellschaft gemeinsam den Spitalbau und überlassen ihn für den Betrieb dem UKBB. Die Kapitalkosten für das Gebäude und der Baurechtszins werden dem UKBB verrechnet. Die Einwohnergemeinde Basel als Grundeigentümerin schliesst mit der Bauherrschaft und den künftigen Eigentümern des Gebäudes - den Kantonen Basel-Stadt und Basel-Landschaft - einen Baurechtsvertrag ab. Die Errichtung einer entsprechenden Baurechtsparzelle setzt die Übertragung des Grundstückes vom Verwaltungs- ins Finanzvermögen voraus. Es handelt sich dabei um eine Teilfläche von ca. 10'000 m2 der Parzelle 238 in Sektion 1. Dem Grossen Rat des Kantons Basel-Stadt wird deshalb beantragt, mit separatem Beschluss, der entsprechenden Entwidmung zuzustimmen. Aufgrund des ermittelten Landwertes von CHF 25 Mio. unterliegt dieser Beschluss des Grossen Rates dem fakultativen Referendum.




9.5 Finanzierung der Rückbaukosten


Der Baurechtsvertrag beinhaltet die Zurverfügunghaltung des baureifen Grundstückes (siehe Ziff. 9.1). Die Rückbaukosten gehen demnach zu Lasten der Eigentümerin des Grundstückes. Entsprechend der künftigen Zuordnung des Grundstückes sollen diese Rückbaukosten zu Lasten des Finanzvermögens finanziert werden. Nach der beantragten Neuzuweisung des Grundstückes ins Finanzvermögen liegt die Kompetenz für einen entsprechenden Kreditbeschluss beim Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt.


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Fussnote:


11 Die relative Landwertberechnung, wie sie in der Schweiz seit den 50-er Jahren angewendet wird, basiert auf der Beobachtung, dass bei Bauten an vergleichbarer Lage der Bodenwert immer im gleichen Verhältnis zum Ertrag der Liegenschaft steht, vorausgesetzt, die Baukosten stehen in einem vernünftigen Verhältnis zum erzielbaren Ertrag. Bei einem Spitalbau wird der Landwert bei einer relativen Berechnungsmethode infolge der sehr hohen Baukosten entsprechend hoch.