Vorlage 1998-185a: Wohnbau- und Eigentumsförderung

Landrat / Parlament || Inhalt der Vorlage 1998-185a vom 19. Januar 1999


Ergänzungsbericht zur Vorlage 98/185 : "Änderung des Dekrets über die Wohnbau- und Eigentumsförderung vom 29. Januar 1990"


Geschäfte des Landrats || Hinweise und Erklärungen




Begründung des vorliegenden Ergänzungsberichts

Mit Beschluss vom 22. September 1998 hatte der Regierungsrat dem Landrat die von der Volkswirtschafts- und Sanitätsdirektion erarbeitete Vorlage 98/185 betreffend Änderung des Dekrets über die Wohnbau- und Eigentumsförderung vom 29. Januar 1990 unterbreitet. Die sehr knapp gehaltene Vorlage wurde der Volkswirtschafts- und Gesundheitskommission (VGK) zur Beratung zugewiesen. An ihrer 63. Sitzung vom 13. November 1998 beschloss die VGK aufgrund der Knappheit der Vorlage, einen Zusatzbericht zu verlangen, der diverse aufgetauchte Fragen, Probleme und Anliegen klären soll. Dieser Bericht wird hiermit vorgelegt.




1. Ausgangslage


1.1 Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz des Bundes


Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz des Bundes (WEG Bund, SGS 843) stammt vom 4. Oktober 1974 (In Kraft seit 1.1.1975) und bezweckt (Art.1),


- die Erschliessung von Land für den Wohnungsbau zu fördern,


- die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und


- den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern.


Im Kontext der Vorlage interessieren vom Bundesgesetz nur die Massnahmen zur Verbilligung der Wohnkosten. Als solche bietet das Gesetz erstens die sogenannte Grundverbilligung und zweitens sogenannte Zusatzverbilligungen an. Diese werden grundsätzlich stets nur gewährt, wenn das Wohnobjekt gewisse bautechnische und kostenmässige Vorgaben des WEG erfüllt.


Das WEG Bund wird konkretisiert durch vier Verordnungen, beschlossen in den Jahren 1981 - 1993.




1.1.1 Die Grundverbilligung


Mit der Grundverbilligung (GV) wird eine anfängliche Wohnkostenbelastung, die sich aufgrund der Anlage- oder Erwerbskosten ergäbe, um einen festen Prozentsatz (derzeit 5.3% der Anlagekosten) herabgesetzt.


Beispiel zur Grundverbilligung des Bundes:




Die Differenz zwischen der kostendeckenden und der so von den Mieterinnen und Mietern tatsächlich zu bezahlenden Miete wird dabei durch Vorschüsse des Bundes gedeckt. Diese Vorschüsse sind jedoch rückzahlbar. Die grundverbilligte Miete steigt deshalb alle 2 Jahre um einen bestimmten Prozentsatz an. Sobald die grundverbilligte die kostendeckende Miete übersteigt, beginnt die Rückzahlung der Vorschüsse. Der Mietzinsanstieg alle zwei Jahre beträgt im Normalfall 6 %. Schematisch dargestellt ergibt das folgendes Bild .




Das Modell resultiert nach den geltenden, vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) modifizierbaren Modalitäten in einer Vorschussphase von 10 bis 12 Jahren und einer Rückerstattungsphase von ca. 13 Jahren. Nach 25 maximal 30 Jahren sollte das Geschäft abgeschlossen und nicht mehr der Mietzinskontrolle unterstellt sein.


Genau genommen handelt es sich bei der Grundverbilligung um verzinsliche, rückzahlbare Vorschüsse von Finanzinstituten, die durch den Bund verbürgt werden. Der Vermieter kann durch diese die Wohnung zu einem marktkonformen, jedoch nicht kostendeckenden Mietzins abgeben. Der periodische Mietzinsanstieg erlaubt es dem Eigentümer und der Eigentümerin sodann, die aufgelaufenen Schulden zu tilgen und zu verzinsen. Letzteres gilt auch für das Eigenkapital. Der Mechanismus macht es damit möglich, dass der Mietzins neuer Wohnungen gesenkt werden kann, ohne dass die öffentliche Hand Mittel a-fonds-perdu einwerfen muss, sondern dass diese wieder systembedingt zurückfliessen. Voraussetzung ist eine gewisse Teuerung, der Ausgleich derselben und eine gelegentliche Reallohnerhöhung. Diese Voraussetzungen sind heute jedoch nicht mehr so gegeben wie zu Zeiten der Entstehung des WEG: Die Teuerung stagniert praktisch, die Einkommen vieler steigen weder real noch nominal. Deshalb hat auch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) als eine erste Massnahme im März 1997 entschieden, ab 1.1.1998 die grundverbilligten Mieten nicht mehr um 6, sondern lediglich noch um 3 % alle 2 Jahre zu erhöhen. Wo der Markt auch dieses nicht zulässt, kann auf Gesuch hin sogar vorübergehend auf die kontinuierliche Anpassung gänzlich verzichtet werden. Es kann deshalb davon ausgegangen werden, dass der Anstieg der grundverbilligten Mieten der Einkommensentwicklung im Normalfall Rechnung trägt, d.h. diese nicht übersteigt.




1.1.2 Die Zusatzverbilligungen


Durch die Zusatzverbilligungen (ZV) kann eine grundverbilligte Miete, sofern das notwendig und solange es erforderlich ist, zusätzlich noch weiter verbilligt werden. Im Gegensatz zur Grundverbilligung sind die Zusatzverbilligungen a-fonds-perdu-Beiträge.


Nach anspruchsberechtigten Personenkreisen sind vorerst die Zusatzverbilligungen I und II zu unterscheiden:




Richtet der Wohnkanton der Mieterschaft aufgrund eines kantonalen Gesetzes zusätzlich kantonale Zusatzverbilligungen in anerkannter Höhe aus, so erhöhen sich ZV I oder II und werden zur erhöhten Zusatzverbilligung III bzw. IV (ZV III / ZV IV). ZV III und IV sind also in jedem Fall von einer Gegenleistung des Kantons abhängig.


Die Höhe der Zusatzverbilligungen des Bundes beträgt:




Die vier verschiedenen ZV des Bundes sind nicht kumulierbar. Damit eine ZV des Bundes ausgerichtet werden kann, darf das steuerbare Einkommen, gemäss laufender Steuerperiode, den Betrag von Fr. 50'000.- zuzüglich Fr. 2'500.- pro minderjähriges oder sich in Ausbildung befindendes Kind nicht übersteigen. Das effektive Vermögen darf Fr. 144'000.- zuzüglich Fr. 16'900.- pro minderjähriges oder sich in Ausbildung befindendes Kind nicht übersteigen.


Beispiel zur Zusatzverbilligung des Bundes (Fortführung von oben):




1.2 Das kantonale Gesetz über die Wohnbau- und Eigentumsförderung


Als Ergänzung zur obgeschilderten Gesetzgebung des Bundes im Bereiche der Wohnbau- und Eigentumsförderung hat der Kanton Basel-Landschaft am 29. Januar 1990 das kantonale Gesetz über die Wohnbau- und Eigentumsförderung (WEG BL, in Kraft seit 1.1.1991) beschlossen. Dieses hat zum Zweck (§1 Abs. 1):


- die Förderung günstigen Wohnraums für Bevölkerungskreise in bescheidenen und mittleren finanziellen Verhältnissen


- die ganz allgemeine Förderung der Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum.


Das Gesetz sieht zu diesem Zwecke insbesondere die folgenden, im Kontext der Vorlage interessierenden Massnahmen vor:


- kantonale Zusatzverbilligung


- Bausparprämien.


Das Gesetz über die Wohnbau- und Eigentumsförderung vom 29. Januar 1990 (SGS 842.0) wird ergänzt durch das Dekret über die Wohnbau- und Eigentumsförderung vom 29. Januar 1990 (SGS 842.1) sowie die Verordnung über die Wohnbau- und Eigentumsförderung vom 30. Oktober 1990 (SGS 842.11), allesamt in Kraft seit 1.1.1991.


Fortsetzung


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